Hạ tầng phía Nam Hà Nội: Vinhomes Olympic đến Đồng Văn

Khi theo dõi Vinhomes Olympic, nếu chỉ nhìn từ Ngọc Hồi về phía trung tâm Hà Nội thì chúng ta mới thấy một nửa câu chuyện vị trí.

Nửa còn lại nằm về phía Nam.

Từ Ngọc Hồi qua Thường Tín, Phú Xuyên đến nút giao Cầu Giẽ, sau đó tiếp tục xuống khu vực Đồng Văn, một hành lang giao thông – đô thị – công nghiệp đang ngày càng rõ nét. Quốc lộ 1A, cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, đường Vành đai 4 cùng các quy hoạch đô thị mới khiến khoảng cách giữa những khu vực này không còn nên được đánh giá đơn thuần bằng số kilomet.

Đây cũng là một góc nhìn cần thiết khi phân tích vị trí Vinhomes Olympic trong dài hạn.

Một đại đô thị tại cửa ngõ phía Nam Hà Nội không chỉ hưởng lợi từ khả năng đi vào nội đô. Giá trị của vị trí còn phụ thuộc vào việc khu vực đó kết nối tới đâu, có bao nhiêu trung tâm dân cư – việc làm nằm trên hành lang giao thông và không gian đô thị xung quanh tiếp tục mở rộng như thế nào.

VINHOMES OLYMPIC NẰM Ở ĐẦU MỘT HÀNH LANG PHÁT TRIỂN LỚN PHÍA NAM

Vinhomes Olympic / Vinhomes Global Sportia nằm trong không gian phát triển của Khu đô thị thể thao Olympic Hà Nội, với khu vực Ngọc Hồi là một trong những địa bàn quan trọng.

Nhìn trên bản đồ, đây là một cửa ngõ đặc biệt của Hà Nội.

Từ Ngọc Hồi có thể tiếp tục đi thẳng xuống phía Nam theo Quốc lộ 1A hoặc cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ. Trong khi đó, hệ thống Vành đai 4 mở thêm hướng kết nối Đông – Tây và giảm sự phụ thuộc vào các tuyến giao thông xuyên tâm hiện tại.

Ngay tại Ngọc Hồi còn có câu chuyện của đầu mối đường sắt và mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.

Như vậy, vị trí của Vinhomes Olympic có ba hướng kết nối cần quan sát:

• Hướng Bắc về khu vực đô thị hiện hữu của Hà Nội.
• Hướng Đông – Tây theo các tuyến vành đai.
• Hướng Nam theo trục Ngọc Hồi – Thường Tín – Phú Xuyên – Cầu Giẽ.

Trong ba hướng đó, hướng Nam có một đặc điểm rất đáng quan tâm: quỹ đất còn lớn và dư địa hình thành thêm những khu đô thị mới vẫn còn nhiều.

Vì vậy, việc phân tích Vinhomes Olympic không nên kết thúc ở ranh giới dự án.

QUỐC LỘ 1A ĐANG TRỞ THÀNH TRỤC XƯƠNG SỐNG CỦA KHU NAM HÀ NỘI

Một trong những dự án hạ tầng đáng theo dõi nhất hiện nay là trục Quốc lộ 1A từ khu vực trung tâm Hà Nội tới nút giao Cầu Giẽ.

Theo thông tin được Hà Nội công bố, đoạn tuyến có chiều dài khoảng 36,3 km, mặt cắt ngang dự kiến khoảng 90 m. Quy mô này cho phép hình thành một trục giao thông có năng lực kết nối lớn hơn đáng kể so với hiện trạng.

Điều đáng quan tâm không đơn thuần là việc mở rộng một tuyến đường.

Quốc lộ 1A đi qua hàng loạt khu vực đang thay đổi mạnh về quy hoạch, trong đó có Ngọc Hồi, Thường Tín và Phú Xuyên trước khi kết nối tới khu vực Cầu Giẽ.

Khi tuyến đường được nâng cấp đồng bộ, những địa bàn trước đây thường được nhìn nhận như các thị trường riêng lẻ sẽ có điều kiện liên kết với nhau tốt hơn.

Ngọc Hồi vì thế có thể được nhìn theo một cách khác.

Thay vì chỉ là một khu vực nằm ở cuối không gian đô thị Hà Nội hiện hữu, nơi đây có khả năng trở thành điểm đầu của một hành lang phát triển mới kéo dài về phía Nam.

Đó là khác biệt quan trọng khi đánh giá vị trí Vinhomes Olympic trong khoảng thời gian 5–10 năm hoặc xa hơn.

NGỌC HỒI – THƯỜNG TÍN: KHOẢNG CÁCH ĐÔ THỊ CÓ THỂ NGÀY CÀNG THU HẸP

Trước đây, người mua bất động sản phía Nam Hà Nội thường phân chia khá rõ Thanh Trì, Thường Tín và Phú Xuyên thành những thị trường khác nhau.

Cách nhìn này vẫn có giá trị ở hiện tại, nhưng về dài hạn có thể không còn phản ánh đầy đủ sự phát triển của khu vực.

Đô thị không mở rộng chỉ bằng việc xây thêm nhà. Nó mở rộng khi đường sá được nối liền, thời gian di chuyển giảm xuống, việc làm xuất hiện, thương mại phát triển và người dân bắt đầu sử dụng các khu vực liền kề như một không gian sống liên kết hơn.

Vinhomes Olympic có thể trở thành một trong những hạt nhân lớn của quá trình này tại khu vực Ngọc Hồi.

Từ đây đi xuống phía Nam, Thường Tín là địa bàn kế tiếp cần theo dõi.

Khu vực vẫn còn quỹ đất đáng kể, đồng thời nằm trực tiếp trên hành lang Quốc lộ 1A. Khi các dự án giao thông và đô thị tiếp tục được triển khai, khoảng cách giữa Ngọc Hồi và Thường Tín có thể thu hẹp dần về mặt trải nghiệm di chuyển.

Điều này khác hoàn toàn với việc khẳng định hai khu vực sẽ sớm trở thành một dải đô thị liên tục. Quá trình đô thị hóa cần thời gian, nhưng hướng phát triển đã đáng để quan sát.

PHÚ XUYÊN KHÔNG CÒN NÊN ĐƯỢC NHÌN NHƯ MỘT KHU VỰC QUÁ XA HÀ NỘI

Đi tiếp về phía Nam là Phú Xuyên.

Trong nhiều năm, khoảng cách tới trung tâm Hà Nội khiến Phú Xuyên thường ít được đưa vào các phân tích bất động sản đô thị.

Nhưng khi nghiên cứu Vinhomes Olympic, việc bỏ qua Phú Xuyên sẽ khiến chúng ta thiếu một phần quan trọng của bức tranh hạ tầng phía Nam.

Phú Xuyên nằm trên Quốc lộ 1A, tiếp cận cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ và nằm trong phạm vi tác động của nhiều quy hoạch giao thông lớn.

Đây cũng là địa bàn nằm trước nút giao Cầu Giẽ – nơi bắt đầu chuyển từ hệ thống giao thông đô thị Hà Nội sang hành lang giao thông liên vùng phía Nam.

Nếu Ngọc Hồi phát triển thành một cực đô thị lớn, Thường Tín và Phú Xuyên có thể hưởng lợi từ dòng di chuyển dân cư, thương mại và đầu tư hình thành xung quanh cực phát triển đó.

Theo chiều ngược lại, sự phát triển của Thường Tín – Phú Xuyên cũng giúp vị trí Ngọc Hồi bớt tính chất “rìa đô thị”.

Đây là mối quan hệ hai chiều.

CẦU GIẼ LÀ ĐIỂM CHUYỂN QUAN TRỌNG TRÊN HÀNH LANG PHÍA NAM

Tại nút giao Cầu Giẽ, cách nhìn về không gian phát triển bắt đầu thay đổi.

Ở phía Bắc là chuỗi đô thị thuộc Hà Nội. Đi tiếp xuống phía Nam là hành lang cao tốc kết nối với khu vực Đồng Văn và xa hơn nữa.

Với người nghiên cứu bất động sản, ranh giới hành chính vẫn rất quan trọng về pháp lý, quy hoạch và quản lý đô thị. Nhưng đối với hoạt động kinh tế thực tế, dòng người và hàng hóa không dừng lại tại một đường ranh giới trên bản đồ.

Người lao động có thể sống ở một khu vực và làm việc ở khu vực khác. Doanh nghiệp lựa chọn địa điểm nhà máy dựa trên giao thông, đất đai, nhân lực và khả năng vận chuyển hàng hóa.

Các khu đô thị mới lại phát triển dựa trên nhu cầu nhà ở, dịch vụ và thương mại hình thành xung quanh những trung tâm việc làm đó.

Vì vậy, muốn hiểu đầy đủ hướng phát triển phía Nam của Vinhomes Olympic, cần nhìn thêm đoạn sau Cầu Giẽ.

Và Đồng Văn là một trong những khu vực đáng quan sát nhất ở đoạn này.

ĐỒNG VĂN KHÁC NGỌC HỒI Ở ĐỘNG LỰC PHÁT TRIỂN

Ngọc Hồi và Đồng Văn không phải hai thị trường giống nhau.

Điểm mạnh của Ngọc Hồi nằm ở vị trí cửa ngõ Hà Nội, Khu đô thị thể thao Olympic, các đại dự án đô thị, đầu mối giao thông và khả năng tiếp cận khu vực trung tâm.

Đồng Văn lại có một nền tảng khác: công nghiệp và việc làm.

Khu vực đã hình thành hệ thống các khu công nghiệp Đồng Văn cùng lượng lớn hoạt động sản xuất, dân cư và thương mại – dịch vụ.

Đây là khác biệt quan trọng. Một khu đô thị phát triển cạnh trung tâm đại đô thị sẽ có cấu trúc nhu cầu khác với khu đô thị hình thành bên cạnh hệ thống nhà máy và khu công nghiệp.

Tuy nhiên, cả hai lại nằm trên cùng một hướng giao thông lớn từ Hà Nội đi xuống phía Nam.

Đó chính là lý do Đồng Văn có giá trị tham khảo khi phân tích không gian rộng hơn quanh Vinhomes Olympic.

Không phải để so sánh hai dự án với nhau, mà để xem quá trình đô thị hóa đang diễn ra tại nhiều điểm khác nhau trên cùng một hành lang như thế nào.

ĐỒNG VĂN: KHI ĐÔ THỊ PHÁT TRIỂN THEO HẠ TẦNG VÀ VIỆC LÀM

Một ví dụ đáng quan sát tại đây là Đồng Văn Central Park, khu đô thị có quy mô khoảng 115,1 ha tại khu vực Đồng Văn – Tiên Sơn.

Điểm khiến dự án này có ý nghĩa trong câu chuyện về hành lang phía Nam không nằm ở việc nó có cùng nhóm khách hàng với Vinhomes Olympic.

Thực tế, hai dự án phục vụ những nhu cầu thị trường khá khác nhau.

Điều đáng chú ý hơn là Đồng Văn Central Park xuất hiện trong khu vực đã có nền tảng công nghiệp và việc làm, đồng thời tiếp cận hệ thống giao thông liên vùng.

Tên pháp lý của dự án là Khu đô thị mới phía Nam trung tâm hành chính thị xã Duy Tiên, mã DT-PK.01.21.1, với quy mô sử dụng đất khoảng 115,1 ha.

Ở khu vực lân cận còn có hệ thống các khu công nghiệp Đồng Văn, tạo ra một cấu trúc phát triển khác với Ngọc Hồi: đô thị hình thành bên cạnh một nguồn việc làm đã tồn tại.

Sự xuất hiện của những khu đô thị quy mô lớn tại Đồng Văn cho thấy quá trình đô thị hóa phía Nam không chỉ đi theo những đại dự án nhà ở mà còn đi theo các trung tâm sản xuất, việc làm và hạ tầng giao thông.

Đó là lý do Đồng Văn đáng được đưa vào bản đồ quan sát khi nghiên cứu phía Nam Hà Nội, nhưng không cần biến khu vực này thành trọng tâm của câu chuyện Vinhomes Olympic.

VINHOMES OLYMPIC VÀ ĐỒNG VĂN KHÔNG PHẢI HAI LỰA CHỌN THAY THẾ NHAU

Nếu nhìn dưới góc độ người mua bất động sản, việc đặt hai khu vực cạnh nhau dễ dẫn tới một câu hỏi: nên mua tại Ngọc Hồi hay Đồng Văn?

Theo chúng tôi, đây không phải cách so sánh phù hợp.

Hai thị trường có nền tảng rất khác nhau.

Hai nhóm động lực rất khác nhau.

Chính vì vậy, Đồng Văn phù hợp hơn với vai trò một điểm tham chiếu cho xu hướng đô thị hóa xuống phía Nam thay vì một dự án cạnh tranh trực tiếp với Vinhomes Olympic.

CÓ THỂ HÌNH DUNG HÀNH LANG PHÍA NAM QUA 5 ĐIỂM

Nếu đơn giản hóa bản đồ để dễ hình dung, có thể chia hành lang phát triển phía Nam thành năm khu vực.

Ngọc Hồi: cửa ngõ đô thị, đầu mối giao thông và khu vực hình thành Vinhomes Olympic.

Thường Tín: khoảng chuyển tiếp với quỹ đất lớn giữa Ngọc Hồi và Phú Xuyên.

Phú Xuyên: khu vực phía Nam Hà Nội có vai trò ngày càng rõ hơn khi hạ tầng được hoàn thiện.

Cầu Giẽ: nút chuyển từ mạng lưới đô thị Hà Nội sang hành lang cao tốc liên vùng.

Đồng Văn: trung tâm công nghiệp – đô thị nằm tiếp tục về phía Nam.

Năm điểm này không tạo thành một thị trường bất động sản duy nhất.

Giá đất khác nhau, khách hàng khác nhau, mức độ đô thị hóa khác nhau và cấu trúc sản phẩm cũng khác nhau.

Nhưng chúng có một mối liên hệ chung rất rõ: giao thông.

Khi chất lượng kết nối tăng lên, khoảng cách kinh tế giữa các khu vực có xu hướng giảm xuống.

VÌ SAO GÓC NHÌN NÀY QUAN TRỌNG VỚI NGƯỜI NGHIÊN CỨU VINHOMES OLYMPIC?

Người mua nhà thường hỏi:

“Từ Vinhomes Olympic về trung tâm Hà Nội bao xa?”

Đây là câu hỏi cần thiết.

Nhưng người nghiên cứu dài hạn nên đặt thêm một câu hỏi khác:

“Từ Vinhomes Olympic đi ra các cực phát triển xung quanh thuận tiện đến đâu?”

Hai câu hỏi tạo ra hai cách đánh giá vị trí rất khác nhau.

Câu hỏi thứ nhất xem Vinhomes Olympic như một khu đô thị kết nối với trung tâm Hà Nội.

Câu hỏi thứ hai xem Ngọc Hồi như một điểm nằm trong mạng lưới nhiều cực phát triển khác nhau.

Nếu Khu đô thị thể thao Olympic được triển khai đồng bộ, Quốc lộ 1A hoàn thiện, Vành đai 4 phát huy hiệu quả và các khu vực Thường Tín – Phú Xuyên tiếp tục đô thị hóa, cách nhìn thứ hai có thể ngày càng quan trọng.

NHỮNG MỐC HẠ TẦNG CẦN TIẾP TỤC THEO DÕI

Không nên mặc định rằng mọi quy hoạch đều sẽ hoàn thành đúng tiến độ dự kiến.

Vì vậy, thay vì chỉ đọc bản đồ và suy đoán giá đất, người theo dõi Vinhomes Olympic nên kiểm tra định kỳ các mốc triển khai thực tế.

• Quốc lộ 1A trên hành lang từ trung tâm Hà Nội xuống Cầu Giẽ.
• Vành đai 4 và các tuyến kết nối với khu đô thị Olympic.
• Tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai các phân khu thuộc Khu đô thị thể thao Olympic.
• Sự xuất hiện của những khu đô thị mới tại Thường Tín – Phú Xuyên.
• Quá trình phát triển khu công nghiệp và khu đô thị quanh Cầu Giẽ – Đồng Văn.

Chỉ khi các lớp hạ tầng này chuyển từ quy hoạch sang thực địa, tác động lên thị trường bất động sản mới dần được kiểm chứng.

VỊ TRÍ VINHOMES OLYMPIC CẦN ĐƯỢC NHÌN TRÊN MỘT BẢN ĐỒ RỘNG HƠN

Vinhomes Olympic vẫn là câu chuyện của Ngọc Hồi và phía Nam Hà Nội.

Nhưng phía Nam Hà Nội không kết thúc tại Ngọc Hồi.

Đi tiếp là Thường Tín. Sau đó là Phú Xuyên. Tiếp nữa là Cầu Giẽ. Và xa hơn một đoạn là Đồng Văn – nơi đô thị hóa đang diễn ra bên cạnh một hệ thống khu công nghiệp đã hình thành.

Việc mở rộng phạm vi quan sát không có nghĩa chúng ta gom toàn bộ những khu vực này thành một thị trường.

Ngược lại, bản đồ rộng giúp nhìn rõ hơn vai trò riêng của từng điểm.

Với Vinhomes Olympic, điều quan trọng nhất vẫn là quy mô đại đô thị, quy hoạch thể thao, khả năng kết nối Hà Nội và hệ thống hạ tầng quanh Ngọc Hồi.

Nhưng khi nhìn về dài hạn, hành lang Ngọc Hồi – Thường Tín – Phú Xuyên – Cầu Giẽ – Đồng Văn cũng là một phần đáng theo dõi.

Bởi giá trị của một cửa ngõ không chỉ được quyết định bởi nơi nó dẫn vào. Nó còn phụ thuộc vào những nơi mà từ đó chúng ta có thể đi tiếp.

Thông tin tham khảo về khu vực Đồng Văn:
https://dongvancentralpark.com/